温政办〔2012〕139号
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）和《浙江省政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）精神，经市人民政府同意，现就加强保障性安居工程建设和管理提出如下实施意见：
一、总体要求和基本原则
（一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，按照“三生融合·幸福温州”战略部署，以新型城市化为龙头，以城乡统筹综合改革为载体，把住房保障作为政府公共服务的重要内容，着力创新城镇住房保障方式，有效提高保障性安居工程居住功能，优化保障性安居工程结构，进一步健全保障性安居工程投资、建设、运营、管理机制，促进住房保障事业可持续发展。“十二五”期间，全市保障性住房覆盖面达到22%左右，完成“1650”大都市主中心城区70%的城中村改造，完成次中心城区和建制镇30%的城中村改造任务，每年为社会提供不少于1万套的公共租赁住房，使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
（二）基本原则。按照“1650”大都市总体架构，在建制镇以上区域大力实施保障性安居工程建设，满足城市化推进过程中城镇居民的住房需求；坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与；坚持加大公共财政的投入，同时发挥市场机制的作用；坚持经济、适用、环保，确保质量安全；坚持分配过程公开透明，分配结果公平公正；坚持规范管理，不断完善住房保障制度。
二、加快保障性安居工程结构调整
（一）明确保障性安居工程构成。
保障性安居工程为纳入城镇住房保障体系的各类保障性住房和政策支持性住房项目。公共租赁住房为保障性住房；城中村改造集聚安置（置换）房（包括在建制镇实施的为在城市化进程中新进入城市的本地户籍低收入居民提供的集聚安置房，下同）和城市旧住宅区（危房）、国有工矿、农场、林场危房改造安置房为政策支持性住房。政府向各类人才等特殊群体优惠供应、具有产权的专门用房不属于城镇住房保障范畴，也不得列入保障性安居工程建设计划。
（二）重点发展公共租赁住房。
加快推进保障性住房并轨，大力发展公共租赁住房，不再扩大经济适用住房保障范围，将现有廉租住房纳入公共租赁住房，重点通过城中村改造，鼓励和引导各种社会力量参与公共租赁住房建设，推动住房保障方式向“以租为主”转变。我市保障性安居工程中的城中村改造项目实行城镇居民（包括参与城中村改造和农房改造集聚建设的居民，下同）自住集聚安置（置换）房和作为公共租赁住房的城镇居民多余集聚安置（置换）房同步建设。作为公共租赁住房的城镇居民多余集聚安置（置换）房源可由政府“租赁收储、统一配租”，也可直接租赁给经政府审核符合条件的保障对象，由政府向保障对象发放租赁补贴。市场提供房源、政府补贴租金的公共租赁住房建设要严格执行建设标准，单套建筑面积应根据保障对象的实际情况合理确定，最大不得超过60平方米，其中高层、小高层可按不超过70平方米控制。用于新就业职工保障的公共租赁住房单套建筑面积应以40平方米以下为主，满足基本居住需求。在城中村改造项目中，参照上述标准设计、建设的房源应占有一定比例，以满足城镇住房保障需要。
（三）全面推进大都市城中村改造。
加快推进“1650”大都市区域内的城中村改造，将城中村改造集聚安置（置换）房建设作为政策支持性住房建设的主要内容。坚持政府主导、市场运作原则，采用“政府政策优惠、居民合理负担”的办法，制定城中村改造实施方案，加快改造建设。要充分尊重群众意愿，扩大群众参与，切实维护群众合法权益。
（四）适度建设其他保障性安居工程。
编制住房保障规划和年度保障性安居工程建设计划应首先安排城中村改造项目。在计划无法满足建设任务的情况下，可以增加社会力量投资建设的公共租赁住房以及城市旧住宅区（危房）、工矿、农场、林场危房改造安置房项目。城市旧住宅区（危房）、工矿、农场、林场危房改造安置房建设应参照城中村改造的方式进行。
三、创新保障性安居工程租售办法
（一）符合廉租住房保障条件的保障对象应优先配租公共租赁房，租赁差价由政府补贴。廉租住房保障对象不再符合廉租保障条件但仍符合公共租赁住房保障条件的，可不退出所居住房，直接按规定办理公共租赁住房租赁手续并相应提高租金标准。
（二）城中村改造项目中作为公共租赁住房的城镇居民多余集聚安置（置换）房应向经政府审核符合条件的保障对象出租，约定租期，租金收益可享受税费减免等优惠。承租人按公共租赁房标准缴纳租金，房租差价部分由政府补足。在协议出租期限内，不得进入市场交易。
（三）城中村改造集聚安置（置换）房，上市交易需按规定补交土地出让金。对提供出租房源的居民，根据出租时间长短，在上市交易时给予相应优惠。
四、落实保障性安居工程建设的要素保障
（一）确保用地供应。要根据住房保障规划和保障性安居工程年度建设任务，科学编制土地供应计划，并在新增建设用地年度计划中对保障性安居工程用地指标实行单列，做到“应保尽保”。要提前做好保障性安居工程建设项目储备并落实到具体地块。依法收回的国有土地、储备土地和转而未供土地应优先安排用于保障性安居工程建设。涉及新增建设用地的，要提前做好土地征收、补偿安置、房屋拆迁等前期工作，确保及时供地。国土部门要开通保障性安居工程建设用地审批绿色通道，简化审批程序，提高审批效率。严禁改变保障性住房建设用地用途，擅自改变用途的，要依法从严处理。
（二）加大财政投入。要统筹保障性安居工程资金来源，根据土地出让收入、住房公积金增值收益筹措情况和建设需要，安排财政预算资金。要切实把土地出让收益的10%以上或土地出让收入总额的2%以上安排用于保障性安居工程建设。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部优先用于公共租赁房建设，也可用于其他保障性安居工程建设。建立保障性安居工程建设政府引导基金，将上述资金作为引导基金的资本金，采取有力措施筹集保障性安居工程建设所需的建设资金。完不成保障性安居工程建设任务的地方，一律不得兴建和购置政府办公用房。
（三）规范利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于保障性安居工程建设。地方政府融资平台公司发行企业债券，要优先满足保障性安居工程建设融资需要。承担保障性安居工程建设项目的其他企业，也可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于保障性安居工程建设的，优先办理核准手续。
（四）加强信贷支持。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构应向符合信贷条件的保障性安居工程项目按照商业原则直接发放贷款。保障性安居工程项目贷款可享受国家规定的最低利率，贷款期限原则上不超过15年。积极争取利用住房公积金贷款支持保障性安居工程建设。对保障性安居工程项目，要按照人民银行、银监会等有关政策，在加强风险管理的基础上加大信贷支持力度。
（五）落实税费减免政策。对保障性安居工程建设，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营性服务收费减半收取。
五、提高规划建设和工程质量水平
（一）优化规划布局和户型设计。要把保障性安居工程建设作为城乡规划和土地利用总体规划的重要内容，提出明确要求，合理安排布局。2012年编制完成县域在建制镇实施的为在城市化进程中本地户籍新进入城市的低收入新居民提供的集聚安置房建设中长期规划（2012—2020）和集聚区布局规划。应当充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，加快完善公交、医院、学校、幼儿园、农贸市场等配套建设。公共租赁住房项目可以按一定比例规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现公共租赁住房维护管理资金平衡。要落实节约集约用地和节能减排各项措施，充分利用地下空间,全面推广采用节水型器具和太阳能光热系统，配套建设污水处理和生活垃圾分类收集设施。保障性住房户型设计要严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准，坚持户型小、功能齐、科学利用空间，有效满足各项基本居住功能。鼓励通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。 （二）强化工程质量监管。保障性安居工程建设，要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度。保障性安居工程建设实施代建制，建立代建企业名录，通过招标优选代建企业。项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行建设、勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。凡是2011年7月1日后竣工的保障性安居工程建设项目，均要在建筑物明显位置上设置质量责任永久性铭牌，接受社会监督。保障性安居工程参建各方要建立健全质量管理体系，严格按照法律、法规和强制性标准规定进行勘察、设计、施工、监理和验收，切实把加强质量监管贯穿于建设全过程。各级工程质量安全监督机构要加大对工程质量和施工安全的监督检查力度，对每一个保障性安居工程项目都做到指定专人负责，实行全过程重点监管。要全面实行保障性安居工程住户代表质量监督制度和住宅工程质量回访制度。对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改，并依法依规处理。
（三）积极开展创优夺杯活动。住房和城乡建设主管部门要会同有关部门积极开展保障性安居工程户型设计、工程质量安全、物业管理等评优活动，出台相关鼓励政策，调动相关企业、个人积极性，不断提高保障性安居工程建设管理的整体水平。
六、进一步健全分配和运营监管机制 （一）规范准入审核。要根据各地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入（财产）的具体标准，定期调整，并向社会公布。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度。健全住建（房管）、国土、民政、公安、税务、金融等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制。住建（房管）部门负责审核申请人家庭住房情况；国土部门负责审核申请人家庭成员农村批地建房情况；民政部门会同会同人力社保、公安、税务、金融、住房公积金管理等部门负责核定申请人家庭收入和财产状况。保障性住房申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况，签署诚信承诺书和委托审核机关对其家庭收入包括金融资产在内的各类财产状况进行核定的授权书。审核机关调查核实申请人住房、金融资产、车辆等财产的，有关机构应当依法提供便利。严禁以任何形式向不符合保障条件的家庭提供保障性住房。切实防范并严厉查处骗租骗购保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为。对以虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实应立即纠正，并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。建立住房保障诚信档案，完善失信惩戒制度。
（二）严格租赁管理。经审核符合条件的家庭，住建（房管）部门应当在合理的轮候期内安排公共租赁住房。具体轮候期限由住建（房管）部门确定并公布。住房租赁补贴应当按月或季度及时发放，确保当年12月25日前全部发放到位。公共租赁住房的租赁合同，应当载明租金、租期、使用要求和双方责任权利。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。
（三）加强日常管理。各县（市、区）要加快住房保障管理信息系统建设，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。定期检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回。对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的，应当依法给予处罚。保障性住房的使用人要按有关规定和合同约定使用住房，不得擅自改变房屋结构，影响房屋质量安全和使用功能。保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务。
（四）健全退出机制。公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房、不再符合相应的住房保障条件的，应当在规定期限内主动申报、腾退；逾期未腾退期间，应当按市场价格交纳租金。现有经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房、不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。对一经查实、拒不服从退出管理的，依照法定程序诉请人民法院判决执行。 七、进一步加强组织领导 （一）落实工作责任。市人民政府对温州市保障性安居工程建设工作负总责，各县（市、区）政府负责保障性安居工程建设和管理的具体工作。各县（市、区）政府和有关部门要切实抓好项目前期准备、建设资金落实、土地供应、工程质量安全监督、保障性住房租售管理和日常监管等工作。要根据住房保障工作实际需要，加强住房保障管理机构和具体实施机构建设，充实工作人员，保障工作经费。要加强组织领导和督促检查，严格落实各项政策，及时总结推广先进经验，努力把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。 （二）统筹安排年度建设任务。保障性安居工程建设目标是“十二五”时期国民经济和社会发展的约束性指标，必须确保按期完成。各县（市、区）政府要抓紧完善本地区城镇住房保障规划，根据保障需求在城镇居民多余集聚安置（置换）房源中落实公共租赁房，逐年制订年度实施计划，并具体落实到相应的地块和项目。要向社会公布年度保障性安居工程建设计划、项目开工和竣工情况以及项目名称、建设地址、建设方式、建设总套数等信息。
（三）建立考核问责机制。城镇住房保障工作纳入市政府对各县（市、区）政府及其主要领导、分管领导的年度考核。各县（市、区）政府、各有关部门要加强对城镇住房保障工作的监督检查，全面落实工作任务和各项政策措施。对在保障性安居工程建设和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的政府及其相关部门工作人员，要依法依纪追究责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
温州市人民政府办公室
2012年7月16日