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温州市瓯海区物业管理若干规定(公开征求意见)

       为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《关于深化街道体制改革完善城市基层治理体系的意见》(浙委办发[2018]18号)、《温州市物业管理条例》等法律、法规、规章及有关规定,结合瓯海实际,制定本规定。

现将此规定予以公布,征求公众意见。如有意见,请在2018年9月29日前通过留言提出,也可以直接与区法制办陈同志联系,电话:86293618。

 

温州市瓯海区物业管理若干规定

 

第一条(目的依据)为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《关于深化街道体制改革完善城市基层治理体系的意见》(浙委办发[2018]18号)、《温州市物业管理条例》等法律、法规、规章及有关规定,结合瓯海实际,制定本规定。

第二条(适用范围)本区行政区域内的物业管理及其监督活动,适用本规定。

第三条(物业主管部门职责)区住建局负责本区行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:

(一)指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理的协调、监督工作;

(二)管理和监督商品房项目、拆迁安置房、村三产安置房、周转房等物业服务项目招标投标活动;

(三)负责前期物业服务合同、物业服务合同、临时管理规约、管理规约以及承接查验等备案;

(四)指导和监督物业共用部位、共用设施设备及相关场地的承接查验和资料移交工作;

(五)指导和监督物业服务企业依法开展经营活动,依法查处违法违规行为;

(六)监督检查装饰装修活动,依法查处拆除、变动承重墙、承重结构等装饰装修违法行为;

(七)配合区消防分局指导、督促物业服务企业落实消防安全措施,做好消防设施日常维护保养工作;

(八)受理对物业管理活动投诉、举报,指导、监督街道办事处、镇人民政府调解处理物业管理纠纷;

(九)建立物业服务企业考核评价制度,征集核查物业服务企业及其项目负责人信用信息,建立物业管理档案;

(十)建立、维护、管理物业管理电子投票信息系统,并指导业主、业主组织使用物业管理电子投票信息系统;

(十一)负责物业保修金、专项维修资金、应急备用维修资金的监督管理;

(十二)定期对街道办事处、镇人民政府、居民(村民)委员会、社区组织从事物业监督管理人员和业主委员会、监督委员会成员、社区经理开展业务培训;

(十三)法律、法规、规章规定或者区人民政府授予的其他职责。

第四条(相关部门职责)相关部门应当按照各自职责,做好物业管理的相关监督管理工作,具体履行下列职责:

(一)区价格主管部门负责物业服务收费监督管理,依法规范物业服务收费、停车服务收费行为,依法查处物业服务企业违法违规收费行为;

(二)区综合执法部门指导和监督物业服务企业做好卫生保洁、绿化养护、垃圾处置等工作,监督业主或者非业主使用人擅自搭建建(构)筑物、在非承重外墙上开门窗、改变房屋外立面以及安装防盗窗、空调室外机、遮阳蓬等装饰装修活动,依法查处擅自在住宅室内装饰装修活动中搭建建(构)筑物或者擅自改变房屋外立面、在非承重外墙上开门窗等改变房屋结构以及擅自将住宅改为商业用房、将车库改为住宅等变更房屋用途的违法行为;

(三)公安机关负责本行政区域内的治安管理工作;

指导和监督物业服务企业落实治安防范措施,依法查处破坏共用设施设备、霸王搬运、涉黑涉恶等违法犯罪行为;

(四)公安消防机构指导和监督物业服务企业落实消防安全职责,对私拉电线,私设充电桩、占用消防通道等安全消防违法行为予以处罚;

(五)区特种设备安全监督管理部门指导和监督物业服务企业落实电梯、锅炉、机械式停车设备等特种设备安全管理与人员配备情况,依法查处特种设备安全违法行为;

(六)区环保、人防、规划等有关部门按照各自职责,依法做好物业管理的相关监督管理工作。

(七)区纪检监察部门对职能部门等从事公务的人员进行监察,存在违法违纪行为的,依法查处。

第五条(街镇、社区职责)街道办事处、镇人民政府领导业主委员会建设,负责本辖区物业管理的指导、协调和监督工作。

街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构或配备专(兼)职人员,指导推进社区公共服务和综合管理,履行下列职责:

(一)指导成立业主(代表)大会,选举业主委员会、监督委员会,指导和监督业主(代表)大会、业主委员会、监督委员会履行职责;

(二)组织成立物业管理指导委员会;

(三)负责前期物业服务合同、临时管理规约、业主代表大会、业主委员会、监督委员会备案;

(四)调解处理物业管理纠纷,撤销业主(代表)大会、业主委员会、监督委员会违法决定;

(五)采集物业服务企业、项目负责人和业主委员会成员信用信息并报送区住建局;

(六)指导和监督物业承接查验和物业管理项目移交工作;

(七)应业主大会筹备组、换届小组要求代管档案资料、印章及财物;

(八)建立小区业主委员会监督考核制度和物业服务费交纳个人诚信机制;

(九)法律、法规、规章规定或者区人民政府授予的其他职责。

居民(村民)委员会、社区组织(以下简称村居社区组织)协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。

第六条(筹备组)符合业主大会成立条件的,街道办事处、镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出书面申请之日起六十日内,组织、指导业主成立业主大会筹备组。

筹备组由村居社区组织、建设单位和业主代表组成。筹备组成员应当为七人以上的单数,其中业主代表不少于筹备组成员的百分之五十。

业主代表由街道办事处、镇人民政府组织业主推荐产生,业主代表推荐办法由街道办事处、镇人民政府确定,并事先告知全体业主。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府组织推荐产生。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,公告期限不少于三日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、镇人民政府协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前,区住建局、街道办事处、镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第七条(筹备组成员资格)业主有下列情形之一的,不得担任筹备组成员:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)本人及其配偶、近亲属在本物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业任职或者持股等其他利害关系的;

(三)因霸王搬运、涉黑涉恶等违法行为被依法查处的;

(四)违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外立面或者擅自改变物业使用性质且未改正的;

(五)未按照规定交纳专项维修资金、物业服务费用等相关费用且未改正的;

(六)侵害业主合法权益且未改正的;  

(七)违反临时管理规约;

(八)违反临时管理规约,不宜担任筹备组成员的其他情形。

第八条(筹备工作)筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟订管理规约和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份,确定首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定首届业主委员会、监督委员会成员候选人条件、名单和选举办法;

(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

(六)其他筹备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

第九条(业主大会、业主代表大会)业主(代表)大会可以设立业主委员会和监督委员会。

业主大会议事规则可以规定成立业主代表大会。业主代表大会由物业管理区域内楼幢业主推选的楼幢代表组成。成立业主代表大会,应当向街道办事处、镇人民政府备案。

在业主大会闭会期间,业主代表大会履行业主大会的职责,但法律、法规规定的下列重大事项必须由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会、监督委员会成员;

(四)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会有权改变和撤销业主代表大会的不当决定。

第十条(书面投票与电子投票)业主(代表)大会会议进行表决,原则上应当实名投票并提供业主签名的书面材料和有效联系方式;有条件的物业小区,在区住建局的指导下使用物业管理电子投票系统实名投票并提供业主的有效联系方式。

大会筹备组、换届小组、业主委员会或者监督委员会应当核实投票是否真实、有效。

业主(代表)大会会议表决结果和决定应当以书面方式在物业管理区域内显著位置公布,接受业主监督。

第十一条(业主委员会、监督委员会成员资格)业主委员会、监督委员会成员应当符合下列条件:

(一)房屋的所有权人为业主;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵守业主(代表)大会的决定、管理规约、议事规则,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,并有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

(五)本人及其配偶、近亲属不在本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职或者持股等其他利害关系。

业主存在本规定第七条情形之一及担任筹备组的业主,不得担任业主委员会、监督委员会成员;已担任业主委员会、监督委员会成员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会、监督委员会终止其职务并予以公示。

业主委员会、监督委员会成员由业主大会投票选举产生。业主委员会成员、监督委员会成员不得互相兼任。

业主委员会、监督委员会成员不足总数三分之二时,业主委员会应当根据业主大会议事规则召开业主大会会议,补选业主委员会、监督委员会成员。

第十二条(业主委员会职责)业主委员会履行下列职责:  

(一)执行业主(代表)大会的决定和决议;

(二)召集业主(代表)大会会议,定期书面向业主(代表)大会报告工作并在物业管理区域内显著位置公布,接受业主质询;

(三)代表业主与业主(代表)大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督或者聘请社区经理监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

(五)督促业主、非业主使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷,有权依据管理规约限制欠费业主的共同管理权;

(六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(七)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用并公布经营所得收益情况;

(八)配合公安机关、街道办事处、镇人民政府、村居社区组织等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(九)法律、法规、规章规定或者业主(代表)大会赋予的其他职责。

第十三条(监督委员会职责)监督委员会履行下列职责:  

(一)监督业主、业主委员会执行业主(代表)大会的决定和决议;

(二)协助、配合、监督业主委员会公正、公开、公平、依法履行职责;

(三)监督物业服务企业严格履行物业服务合同,为业主提供优质服务;

(四)听取、受理、核实业主对业主委员会其成员的投诉和举报,督促业主委员会及其成员落实整改;

(五)督促业主、非业主使用人遵守管理规约,接受业主投诉,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)审查物业专项维修资金、共用部位共用设施设备经营收益等收支情况;

(七)委托中介机构对业主委员会进行财务收支审计和离任经济责任审计;

(八)法律、法规、规章规定或者业主(代表)大会赋予的其他职责。

发生重大事故或者突发性事件,监督委员会可以提议召开业主(代表)大会临时会议,业主委员会应当组织召开;业主委员会逾期不组织召开的,监督委员会可以组织召开。

第十四条(业主委员会、监督委员会及其成员行为规范)业主委员会、监督委员会及其成员不得有下列侵害业主合法权益的行为:

(一)侵占、挪用业主共有财物;

(二)利用职务之便,非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

(三)参与承接或者肢解发包本物业管理区域内物业维修、更新和改造项目,或者向物业服务企业销售商品、承揽业务;

(四)向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

(五)阻挠、抗拒业主组织行使职权;

(六)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、账册、资料;

(七)违反业主大会议事规则或者未经业主(代表)大会授权,擅自使用业主代表大会或者业主委员会、监督委员会印章;

(八)业主代表大会选后或者业主委员会、监督委员会成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料;

(九)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人;

(十)法律、法规、规章禁止的其他行为。

业主委员会、监督委员会或其成员有前款规定行为之一的,由街道办事处、镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,经百分之二十以上的业主申请,街道办事处、镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议,选举新的业主委员会、监督委员会成员。

第十五条(业主委员会社区经理)业主委员会可以根据业主(代表)大会的决定,聘请社区经理。社区经理应当按照聘用合同的约定代为履行业主委员会相应职责,执行业主(代表)大会、业主委员会、监督委员会决定。

社区经理除应符合本文件第十一条业主委员会成员资格条件外,还应具备二年以上社区管理工作经验;

社区经理的工资福利可以从共用部位、共用设施设备经营收益中列支,但不得转嫁物业服务企业。

社区经理应当督促物业服务企业全面履行合同义务,协调处理物业服务矛盾纠纷,维护业主的合法权益。

社区经理不得非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,不得谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益,不得侵害业主的合法权益。

第十六条(档案资料、印章、财物移交)业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在街道办事处、镇人民政府指导和监督下,按照物业管理法律、法规、规章的规定将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

换届小组要求业主委员会将其保管的档案资料、印章及财物移交街道办事处、镇人民政府保管的,业主委员会应当在十日内移交。街道办事处、镇人民政府在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会;未成立业主大会但已经成立物业管理指导委员会的,移交物业管理指导委员会。

业主委员会成员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的档案资料、印章及财物。

业主委员会成员决定集体辞职的,应当将其保管的档案资料、印章及财物移交给街道办事处、镇人民政府保管。

业主委员会及其成员不按时移交的,街道办事处、镇人民政府应当责令其限期移交;逾期仍不移交的,公安机关应当给予协助;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第十七条(物业管理指导委员会)住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理指导委员会作为临时机构,代行业主(代表)大会或者业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件,经街道办事处、镇人民政府指导后仍无法成立的;

(三)业主委员会不履行职责达六个月以上,无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处、镇人民政府指导后仍无法选举产生新一届业主委员会的;

(四)按照物业管理相关法律、法规、规章规定的其他情形。

物业管理指导委员会由街道办事处、镇人民政府组织成立。物业管理指导委员会由业主代表以及街道办事处、镇人民政府、公安派出所、村居社区组织以及建设单位派员组成。物业管理指导委员会人数为七人以上的单数,其中业主成员不少于百分之六十。物业管理指导委员会业主成员资格应当符合法定条件,业主成员由街道办事处、镇人民政府组织推荐产生。

物业管理指导委员会成员应当自成立之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示,并书面告知区住建局。

物业管理指导委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

物业管理指导委员会应当指导业主成立业主大会选举业主委员会,物业管理指导委员会自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理档案资料、印章及财物移交手续后解散。

第十八条(财务制度)业主委员会、物业管理指导委员会应当建立规范的财务管理制度。专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主(代表)大会和业主委员会(监督委员会)工作经费、业主委员会成员工作津贴、社区经理工资福利等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。

经百分之二十以上业主提议,业主(代表)大会应当决定是否委托有资质的中介机构对前款所列经费收支情况进行审计,并将审计报告通报全体业主。

对任期和离任的业主委员会成员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

业主委员会、物业管理指导委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主委员会、物业管理指导委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第十九条(撤销违法决定)业主(代表)大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动,业主(代表)大会、业主委员会、监督委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,街道办事处、镇人民政府或者区住建局应当责令其限期改正;逾期不改正的,应当撤销其决定并通告全体业主。

业主认为业主(代表)大会、业主委员会、监督委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,可以向街道办事处、镇人民政府书面提出撤销申请;业主认为物业管理指导委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,可以向区住建局书面提出撤销申请。

街道办事处、镇人民政府或者区住建局应当在受理申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主(代表)大会、业主委员会、监督委员会、物业管理指导委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,应当责令其限期改正;逾期不改正的,应当撤销其决定并通告全体业主。

第二十条(资料移交)建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业管理需要的其他资料。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会或者物业管理指导委员会。

第二十一条(承接查验)物业服务企业承接物业前,应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,并由区住建局、街道办事处、镇人民政府监督查验;经查验发现与竣工验收资料不符或者有质量问题的,由区住建局责令建设单位限期整改。逾期不整改或者整改后仍不合格的,区住建局对其进行联合惩戒,并在退还建设单位保修金时予以暂扣,直至建设单位整改合格。

承接查验过程中,因建设单位逾期不提供或者不按本规定第二十条规定提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。

承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验相关资料向区住建局备案。

第二十二条(专项服务业务)物业服务企业可以将设施设备维修养护、园林绿化、工程施工等专项服务业务委托专业性服务企业。

电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全设施设备的维修养护应当委托具有相应资质的专业机构进行。

物业服务企业将专项服务业务委托给专业机构的,应当告知业主委员会并在物业管理区域内显著位置向全体业主公示不少于七日。

第二十三条(物业服务规范)物业服务企业应当严格遵守法律、法规、规章和物业服务合同,遵守下列规定:

(一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

(二)控室值班人员不得少于二人,必须二十四小时安排值班,值班人员不得脱岗;

(三)按照规定配备、更换安防、消防、办公设施设备,确保设施设备正常使用;

(四)及时向业主告知禁止行为和注意事项;

(五)定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,改进和完善服务;

(六)负责物业管理区域内的居住人员的登记工作、协助公安机关做好物业管理区域内的治安防范工作;

(七)接受村居社区组织指导和监督,配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

第二十四条(物业服务企业续聘、选聘)物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当召集业主(代表)大会决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当通知物业服务企业在物业服务合同终止之日十五日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满九十日前在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知业主委员会和区住建局、街道办事处、镇人民政府。

物业服务合同期限届满,业主(代表)大会未作出续聘决定,也未要求物业服务企业退出物业管理区域,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当在三十日前书面通知对方,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

第二十五条(物业退出、交接)物业服务企业退出物业管理区域,应当撤出管理区域内的物业服务人员,并向业主委员会履行下列交接义务:

(一)本规定第二十条规定的相关资料;

(二)电梯、锅炉、机械式停车设备、消防、监控安防等涉及人身、财产安全设施设备的管理台账、技术手册、维护保养记录等相关资料。

(三)物业管理用房、业主公用的场地和设施设备资料;

(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

(六)利用共用部位、共用设施设备经营收益及相关资料;

(七)预收、代收的物业服务费用、公共水电分摊费用等有关费用;

(八)其他应当移交的资料。

因维护保养或管理不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全设施设备无法正常使用的,物业服务企业应当负责修复并承担相应责任。

物业服务企业拒不退出或者移交资料的,业主委员会应当向区住建局、街道办事处、镇人民政府报告,由区住建局、街道办事处、镇人民政府责令物业服务企业限期退出或者移交资料;逾期仍不退出或者移交资料的,公安机关应当给予协助,并由区住建局查处。

物业服务企业有破坏共用设施设备、隐匿销毁账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

第二十六条(禁止行为)物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为:

(一)损坏或者违法改变房屋承重结构、主体结构;

(二)违法搭建建筑(构)物,开挖、扩建地下室;

(三)破坏、擅自改变房屋外立面,擅自在非承重外墙上开门、窗;

(四)擅自拆改管道和设施(报警设施);

(五)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

(六)擅自改建、占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、绿地及其他共用部位,损害业主共同利益;

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通;

(九)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(十)超标排放有毒、有害物质;

(十一)排放超过规定标准的噪声;

(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十三)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

(十四)停放车辆堵塞交通,影响其他车辆和行人的正常通行;

(十五)法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向住建、城管执法、公安(消防)等相关行政管理部门和业主委员会报告。

住建、综合执法局、公安(消防)等有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第二十七条(装饰装修管理)业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当在开工前将房屋装修图纸或者说明报送物业服务企业,并出具装饰装修承诺书。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者非业主使用人,并将装修图纸或者说明报送区住建局备案。

非住宅装修,工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平米以上的建筑工程应当申请办理建筑工程施工许可证。

物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约或者承诺书行为的,应当立即劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告区住建、综合执法等有关行政管理部门。

其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章规定行为的,可以向区住建、综合执法等有关行政管理部门投诉或者举报。

第二十八条(广告等经营收益)利用物业共用部位、共用设施设备设置广告或者进行其他经营活动的,应当向业主委员会提出申请,由业主委员会在征得相关业主同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。

有三个以上申请人的,应当按照招标投标方式择优确定广告设置单位或者其他经营单位,并在物业管理区域内显著位置公示。

利用物业共用部位、共用设施设备设置广告或者进行其他经营活动,收益属于全体业主所有;收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主(代表)大会的决定使用。

第二十九条(物业保修、维修)建设单位应当依照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业保修责任。

建设单位对承担保修责任有异议的,应当自收到物业服务企业或者业主委员会保修通知书后五日内,向区住建局提供不属于保修责任范围的相关材料及依据,逾期不提供的,视为同意承担保修责任。

物业保修期内,建设单位不履行保修责任的,物业服务企业或者业主委员会可以按照规定程序向区住建局提出物业保修金使用申请,经保修金管理机构核实后,由物业服务企业或者业主委员会组织维修。工程竣工后,物业服务企业或者业主委员会应当向区住建局办理结算。

第三十条(专项维修资金)业主应当按照国家和省、市的有关规定交纳、续交专项维修资金。

物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目实际,将《专项维修资金使用方案》按照规定程序向业主公示并经业主表决通过后,向区住建局申请使用专项维修资金。

区住建局应当及时审核,通知银行将专项维修资金划转至物业服务企业或者维修单位。工程竣工后,物业服务企业或者相关业主应当向维修资金管理机构办理结算。

第三十一条(应急备用维修资金)应急备用维修资金应当按照首期交存的物业专项维修资金总额的百分之五设立。

物业保修期限届满后,发生下列紧急情况,需要立即进行维修的,可以申请使用应急备用维修资金:

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(四)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

(五)房屋外立面脱落的;

(六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

业主委员会、物业服务企业或者相关业主可以申请使用应急备用维修资金。物业服务企业提出申请的,应当经业主委员会、物业管理指导委员会核实;未成立业主委员会、物业管理指导委员会的,由相关业主核实。

申请人应当提出应急维修工程项目说明和维修工程实施方案,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布后,报请维修资金管理机构审核。维修资金管理机构收到申请后,应当立即派员赶赴现场核实,即时作出审核决定,并在3个工作日内拨付应急备用维修资金。

应急维修工程由申请人负责组织实施。申请人应当在工程竣工验收合格后,将审核决定和工程结算在物业管理区域内显著位置向全体业主公示,公示时间不得少于七日。申请人未按规定及时实施的,区住建局可以组织代修。

应急备用维修资金按规定列支后的差额部分,可交由第三方审计机构审计,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意或经业主大会授权的业主代表大会同意后,从物业专项维修资金中予以补足。

第三十二条(回避与追回)业主委员会、监督委员会成员以及社区经理不得参与承接本物业管理区域内维修、更新和改造项目业务。

物业服务企业骗取、挪用或者侵占保修金、专项维修资金、应急备用维修资金的,业主可以向区住建局、保修金管理机构或者维修资金管理机构投诉举报,由区住建局依法追回,依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十三条(监督考核)街道办事处、镇人民政府应当建立小区业主委员会监督考核制度。

每年定期考核不少于一次,考核结果在小区显著位置向全体业主公示,公示期不少于15天。

业主委员会有下列情形之一的,由街道办事处、镇人民政府指导和监督召开临时业主大会,更换业主委员会委员、重新选举业主委员会:

(一)经考核不合格的;

(二)业主委员会任期届满但拒不组织换届选举的;

(三)业主委员会委员人数不足总数的二分之一的;

(四)业主委员会存在违规违法行为或滥用职权的;

(五)业主委员会无法履行工作职责,不实施小区重大事项公开公示制度经督促后拒不改正的、物业退出后无能力重新选聘的、物业服务费交纳率不足70%的;

(六)法律、法规、规章规定的其他情形。

第三十四条(投诉举报)任何单位和个人对违反本规定的行为,可以向区住建局、街道办事处、镇人民政府及其他有关部门投诉举报。

有关单位接到投诉、举报后,属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内回复办理情况;不属于本单位职权范围的事项,应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的,由区人民政府指定管辖,不得再移交。

行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会、物业管理指导委员会应当提供便利。

街道办事处、镇人民政府和村居社区组织应当配合区住建局或者受其委托,调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第三十五条(诚信机制)街道办事处、镇人民政府应当建立物业服务费交纳个人诚信机制。

业主拒交、欠交物业服务费,经街道办事处、镇人民政府核实后,纳入个人信用档案。

党员干部、机关事业单位、国有企业职工拒交、欠交物业服务费的,由社区党组织上报街道办事处、镇人民政府审核汇总后,函告所在单位。

第三十六条(严重失信行为)物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本区申报物业服务示范项目;失信行为改正前,区住建局根据《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》(发改财金[2017]1206号)、《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》、《温州市物业服务企业信用信息管理办法》等规定予以惩戒,并不予开具诚信证明:

(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业管理混乱的;

(三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

(四)对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰、打击报复的;

(五)违反法律、法规、规章规定或者物业服务合同约定的其他严重失信情形。

物业服务企业有前款第一项、第二项、第三项情形之一的,区住建局一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。

第三十七条(参照执行、施行时间)业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的,参照本规定执行。

本规定自2018年  月  日起施行。

 

 

 

区法制办发布日期:2018-09-19截止日期:2018-09-29访问次数: