为进一步规范我区农村住宅房屋改造建设管理，合理节约用地，切实改善农村人居环境，我局牵头拟定了《瓯海区农村住宅房屋改造建设管理实施细则》（试行）（征求意见稿），现向社会公开征求意见建议，请于6月28日前反馈我局。联系电话：0577-56678777。

瓯海区农村住宅房屋改造建设管理实施细则(试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我区农村住宅房屋（以下简称农房）改造建设管理，合理节约用地，切实改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）、《浙江省城乡规划条例》、《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》、《浙江省农村住房建设管理办法》等法律、法规和有关文件精神，结合瓯海区实际情况，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于瓯海区范围内合法（已取得不动产权证或已取得产权证和土地证）或经认定为合法建筑的农房的改造建设。合法或经认定为合法建筑的农房改造规定见附件1。

第三条 农房改造建设应遵循“规划先行、试点引领，因地制宜、分类实施，集约用地、集聚发展，政府引导、群众自愿”的原则，优先解决农村D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户、住房困难户的住房需求，在解决农民基本住房的同时增加农民财产性收入。

第四条 农房改造建设根据《温州市国土空间规划》（以下简称国土空间规划）城镇开发边界范围内与外、平原与山区、省级风景名胜区内核心景区与非核心景区、温州生态园建设保护区范围内与外等不同，分类施策，分类改造，实现城乡合理过渡、农村梯度集聚。

第五条 区住建局为瓯海区农房改造建设管理的主管部门，负责全区农房改造建设工作的指导协调和相关政策的研究制定工作，负责指导全区农房风貌研究和设计以及建筑工匠的培训工作。房屋征收、资规、财政、水利、文化广电旅游体育等部门按照各自职能开展工作。

镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）可根据农房改造建设管理需要设立农房建设管理办公室（与村镇建设办公室合署办公），负责辖区内农房改造建设的指导和监管，负责辖区内宅基地移位或宅基地建设用地审批，牵头组织宅基地区块改造、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建改造竣工验收。

第二章 农房改造方式

    第六条 农房改造方式包括城中村改造、旧房货币收储（按照城中村改造货币安置政策执行）、村庄区块改造（由村集体经济组织作为实施主体并按照公寓式小区进行改造安置，存量建设用地自求平衡、建设资金自求平衡、政策处理工作自行负责）、宅基地区块改造（由改造户采取集中或集中点状式建设公寓式套房并按照宅基地审批方式进行改造建设）、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建（本村范围内）、加固修缮、立面改造和异地搬迁等。

第七条国土空间规划城镇开发边界范围内的农房，应纳入城市建设，一般情况下不批准独户独幢原址拆建改造，应通过纳入城中村改造、旧小区改造等方式实施城市化改造。已经列入“十四五”规划瓯海区城中村改造范围的农房，应根据国土空间规划分片分类分步进行城中村改造，执行属地街道城中村改造相关实施细则，其D级危房可采取临时过渡、提前安置、跨区域安置等方式予以处置。近期（5年内）未列入城中村改造计划的农房（包括D级危房），如符合国土空间规划要求，可按国土空间规划城镇开发边界范围外的改造方式由街道审核后一事一议报区政府审定（属于生态园规划控制范围内的，由街道审核后一事一议报温州生态园管委会审定）。

第八条 国土空间规划城镇开发边界范围外平原村、山区村（不包括省级风景名胜区核心景区范围和温州生态园建设保护区范围）的D级危房(为申请人唯一合法住宅或其D级危房为本村村民唯一宅基地房屋），在符合村庄规划和宅基地审批管理规定的前提下，优先考虑独户独幢先行拆建或宅基地移位建设；其他农房再根据镇规划、村庄规划（集聚型村庄、特色型村庄、限制型村庄、搬迁型村庄等）并结合美丽乡村建设、小城镇综合治理，进行统一规划、统一建设方案（由属地镇街委托村庄规划或有资质的编制单位进行设计，设计费用参照村庄规划比例负担；生态园规划控制区域村庄规划、村庄建设方案由生态园管委会负责编制），并按照第六条改造方式予以分步实施改造。

第九条 国土空间规划城镇开发边界范围外省级风景名胜区核心景区内农房，其房屋被鉴定为D级危房的，在建筑基底用地面积、建筑高度、建筑层数、建筑面积、使用功能不变且其建筑风格必须符合省级风景名胜区核心景区要求的前提下，在征得属地风景名胜区管理机构审核同意后按修缮、拆建方式进行处置；其他农房改造方式由区资规分局、文化和广电旅游体育局与属地镇街研究后按一事一议报区政府审定。省级风景名胜区核心景区内须整村搬迁的村，应优先纳入城中村改造或异地迁建。

根据《浙江省温州生态园保护管理条例》规定,经浙江省人民政府批复同意的《温州生态园总体规划》确定的生态园建设保护区（瓯海区行政区域）范围内农房，依照前款风景名胜区核心景区内农房的处置方式处置,报经温州生态园管委会按规定审批程序审批后实施。

第十条国土空间规划为复垦区内的D级危房，确需改造建设的，可先行使用土地，今后可在行政区域内等面积进行调整置换。

第十一条 村庄规划或村庄建设方案未编制的村庄，其D级危房由属地镇街牵头组织规划、国土、住建等部门站所及属地行政村进行联合踏勘，基本符合村庄规划有关技术规范要求的，可先组织实施改造。

第十二条 对属于文保点、文物保护单位及已列入全国第三次不可移动文物普查名录的其他不可移动文物，经鉴定为D级危房的，征得住户同意后，属地镇街可采用城中村改造、旧房货币收储等方式进行处置，并落实资金予以原址保留修缮与利用，保护加固方案根据不同级别由相应的文化（文物）行政部门核定；确因特殊情况不能处置的，由属地镇街组织腾空，并及时协调落实措施对其抢修加固，以确保文物本体建筑安全。

   对确需迁移保护的不可移动文物和位于文物保护单位保护范围内的农房，在农房改造建设时须按照有关法律法规和有关文件规定执行。

位于历史文化村范围内的农房改造建设，按照浙江省历史文化名城名镇名村保护条例执行。

农房改造涉及占用林地的，应当依照林地管理有关规定办理占用林地审批手续。

     第三章 建设规模确定及审批

第十三条村庄区块改造土地应征为国有后，以划拨方式供地给村集体经济组织作为村庄区块改造安置使用，用地规模原则上不少于100户或2公顷，建设规模（建筑面积，不包括奖励部分）根据下列标准计算确定：

  （一）顶天立地式房屋改造建筑面积按原房屋建筑底层合法或认定为合法占地面积的3.75倍计算；原房屋合法或认定为合法建筑面积大于建筑底层合法或认定为合法占地面积3.75倍的，超过部分建筑面积按拆建比1∶1.25计算。

   （二）公寓式套房改造建筑面积按原房屋合法或认定为合法建筑面积的1.25倍计算。

   （三）改造区块内的村集体办公、三产用房改造后按合法或认定为合法用地面积的1∶2.5或按原合法或认定为合法建筑面积1:1分别置换为村集体办公建筑面积、住宅建筑面积。

（四）改造区块内的合法或认定为合法建筑的工业、仓储用房经有资质的评估机构评估后，由村经济集体组织按等价原则置换区块内住宅用房。

（五）改造区块内的合法或认定为合法建筑的营业房按1:1置换营业房或按等价原则置换住宅用房。

（六）每户增加50平方米改造建筑面积。

（七）区块用地范围外本村范围内D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户、住房困难户应优先统筹考虑。

（八）对1986年12月31日后1990年3月31日前建造的未登记房屋且未取得合法用地手续的，原则上按1:1予以确定应安置建筑面积，若确属改造户唯一一处宅基地的，按照“一户一宅”的原则，可按照建筑占地的3.75倍计算应安置建筑面积，并可以享受增加50㎡的改造建筑面积；其他建筑年限、无房户、户增面积及附属房等（不含人均面积）认定按我区现有城中村改造政策规定执行。

注：对“1990年4月1日后1998年11月30日前建造的未登记无产权住宅用房房屋建筑面积（不含原拆原建少批多建房屋）按20%比例折算为应安置建筑面积”另以请示的形式予以明确。

第十四条宅基地区块改造优先在中心集聚村实施，土地性质保留集体，用地规模原则上不少于10户，每户宅基地占地面积原则上不得超过原合法或认定为合法建筑底层占地面积；房屋建筑层高不得超过3.3米；建设规模（建筑面积，不包括奖励部分）根据下列标准计算确定：

（一）顶天立地式改造建筑面积按原房屋建筑底层合法或认定为合法占地面积的3.75倍计算；原房屋合法或认定为合法建筑面积大于建筑底层合法或认定为合法占地面积3.75倍的，超过部分建筑面积按拆建比1∶1.25计算。

（二）公寓式套房改造建筑面积按原房屋合法或认定为合法建筑面积的1.25倍计算。

（三）每户改造建筑面积达不到最小套型建筑面积的，可按最小套型建筑面积（60-100m²之间）计算。

（四）区块用地范围外本村范围内D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户安置应优先统筹考虑。

第十五条 农房独户独幢原址拆建或宅基地移位迁建改造用地面积原则上不得超过原合法或认定为合法房屋建筑底层面积；底层层高不得超过3.3米，二层及以上层高不得超过3米。建筑面积根据以下标准计算确定：申请拆建或迁建的农房，在符合村庄规划、村庄建设方案和日照要求的前提下，原房屋合法或认定为合法建筑的农房为三层及以上的，要按照村庄建设方案层数要求拆建或迁建，超过部分建筑面积作为货币回购安置；原房屋合法或认定为合法建筑的农房少于三层的，可拆建或迁建至三层；超出原房屋合法或认定为合法建筑面积部分一并办理建设工程规划许可证。

第十六条村庄区块改造、宅基地区块改造在确保改造户人均40平方米自住建筑面积和村民自愿的前提下，改造户在套型认购后多余的建筑面积以及村集体奖励部分建筑面积（不包括公共设施用房）可用于改造户内部调剂，建筑面积调剂不作为交易认定。宅基地区块改造审批部门直接批准给改造户；村庄区块改造以改造户清单形式予以明确。

经村民会议或村民代表会议讨论通过后，村庄区块改造允许将改造户在套型认购后多余的建筑面积以及村集体奖励部分建筑面积（不包括公共设施用房）调剂指标向社会进行公开转让。村庄区块改造安置房工程竣工后，其外部调剂改造户不动产权证先初始登记到村集体经济组织（村经济合作社）名下，再以转让集体资产的形式（不通过温州市农村产权服务中心交易平台，注另以请示的形式予以明确）进行交易，涉及的出让金、税费由交易双方协商后按规定缴纳。具体由村集体作出同意出售决议及名单并签订双方交易协议，报税务部门按规定核税，开具不动产统一销售发票。完税后报不动产部门办理不动产权证。

第十七条 农房改造建设涉及宅基地移位或宅基地建设用地审批的，按照省、市有关宅基地审批管理规定执行，并由镇街审批。

第十八条村庄建设方案由属地镇街组织资规、住建等部门站所及属地行政村村民代表并邀请专业技术人员进行审查，并出具会审纪要，修改完善后其总平面图及效果图须公开公示，无异议的由设计单位签字盖章出具建设方案文本，经村民代表大会同意后报资规、住建、房屋征收部门留存。

第十九条村庄区块改造、宅基地区块改造具体审批流程见附件2、附件3。独户独幢原址拆建或宅基地移位迁建具体审批流程见附件4。

第四章 优惠政策

第二十条村庄区块改造有关规费按以下要求予以减免：

（一）城市基础设施配套费：原有旧房合法或认定为合法建筑面积部分予以免收，超出部分按省、市相关规定收取。

（二）免收白蚁防治费、水土保持补偿费、人防工程易地建设费（限因地质等原因不能建人防地下室的项目）、新型墙改材料专项基金。

（三）物业维修管理基金按收费标准减半收取。

第二十一条 村庄区块改造范围内涉及规划城市道路、公共绿地或其他公共设施用地建设的，其征地费用由区财政负担，征地补偿按现行规定执行。此外，根据其相对应的用地面积每亩另奖励50㎡的公共设施用房（土地用途为公共设施用地）给村集体经济组织，不得分配到户。

第二十二条 村庄区块改造、宅基地区块改造涉及对区块用地范围外本村范围内的D级危房户、无房户、地质灾害避让搬迁户进行安置的，可给予安置面积10%的住宅建筑面积奖励给村集体经济组织，用地面积经批准后可适当给予增加。无房户改造建筑面积控制在60-100平方米（可根据最小设计套型确定）范围。

第二十三条 村庄区块改造整村或连村成片改造用地规模在4公顷以上，享受以下优惠政策：

（一）原房屋合法或认定为合法建筑底层面积在40 平方米以上的可奖励10 平方米住宅建筑面积；在40 平方米以下的，按比例计算奖励住宅建筑面积。

（二）另增加改造规模（不包括奖励部分）5%（或3%）的建筑面积给村集体经济组织作为住房困难户等指标调剂。

（三）另增改造规模（不包括奖励部分）5%的建筑面积作为村集体公共设施用房，归村集体经济组织所有。

（四）工程竣工验收后，按核定建筑面积（包括第二十一条、第二十二条、第二十三条奖励面积）给予200元/㎡的资金补助用于村庄区块改造建设，资金由区财政负担。

第二十四条 村庄区块改造项目由区征收服务中心牵头有关单位根据第十三条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定计算核定建筑规模后，由所在镇街委托地籍中介机构对地块范围内节约的建设土地（原土地为建设用地）进行实地查看测量并出具原村庄建设用地面积书面报告。节约的建设用地面积以征地时原村庄建设用地面积减去区征收服务中心核定的建筑面积所对应的建设用地面积来计算。村庄区块改造节约的建设土地按40%的比例并根据地块容积率换算为计容建筑面积直接给村集体经济组织用于解决本村范围内现有住户（含非本村村民住户）、住房困难户、征地历史遗留问题等指标调剂，并纳入总核定的建设规模。

第二十五条 列入市、区地质灾害避让搬迁计划受威胁范围内的农户（由资规部门协同镇街认定），选择城中村改造、村庄区块改造、宅基地区块改造、宅基地移位迁建、异地搬迁改造的，由区财政按照原农房土地证用地面积或经认定为合法建筑的建筑底层面积给予800元/㎡补助（低于2万元的按2万元补助）；选择旧房货币收储（货币安置）安置的，由农户作出不再要求宅基地审批、安置的承诺后，按照土地证用地面积或经认定为合法建筑的建筑底层面积给予1500元/㎡补助（低于4万元的按4万元补助）。

对发生紧急情况的地质灾害避让点予以强行组织避灾疏散。

第二十六条 经民政部门确认的特困供养人员、低保户、低保边缘户（持有民政部门核发的困难家庭救助证），在旧房货币收储、村庄区块改造、宅基地区块改造、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建、异地搬迁改造时，由区财政（不包括省、市建房资金补助）分别补助2万元/户、2万元/户、1万元/户。

第二十七条 农房改造补助资金在农房改造竣工验收或原农房交政府收储后，由属地镇街统一填报资金补助清单，经镇街集体研究并报区征收服务中心、区住建局审定后，区财政按程序予以拨付。

第五章 农房建设要求

第二十八条农房建设应按照“有建设规划管控、有结构设计、有合格的建筑工匠施工、有技术指导和管理队伍、有竣工检查验收”等五个要求，落实农房建筑质量安全管理，切实提高农房改造建设管理水平。

第二十九条农房改造建设不得进行加层改造。通过独户独幢原址拆建和宅基地移位迁建进行改造建设的农房，每层可选择一处阳台悬挑（具体按照村庄规划、村庄建设方案确定），且悬挑长度一般不得超过1.5米；其屋顶原则上以坡屋顶为主，坡屋顶设计须符合相关技术规范要求。

第三十条通过村庄区块改造方式建设的农房须按照基建项目建设程序办理相关审批、建设手续，并按规定进行招投标。

第三十一条通过宅基地区块改造进行建设的农房必须委托有资质的设计单位出具施工图，其中结构施工图必须经有结构注册资格的人员审核后加盖执业章、注册章。施工应委托有资质的施工单位进行施工。

第三十二条通过独户独幢原址拆建或宅基地移位迁建进行改造建设的农房必须经有资质的设计单位或有执业资格的设计人员出具农房改造建设施工图，其中结构施工图必须经有结构注册资格的人员审核后加盖执业章、注册章。结构设计优先采用框架结构、木结构、钢结构等抗震性能佳的结构类型，二层及以上建筑不得采用无圈梁、无构造柱、多孔板设计。鼓励委托有资质的施工单位进行施工，也可委托持有住建部门核发的“村镇建筑工匠岗位证书”的建筑工匠进行施工。

第三十三条 农房应经有关部门(村庄区块改造由区政务服务中心牵头组织有关部门进行联合竣工验收)或镇街验收合格后方可投入使用。农房竣工验收应根据施工图、施工合同、施工记录等资料进行核查，对实体质量进行查验，形成验收结论，各方主体签署验收意见。施工方应提供施工记录资料，并对资料的真实性负责。对不按图施工，擅自改变结构、建筑立面，要限期整改，不整改的不予验收。

第六章 监督与管理

第三十四条 各镇街或生态园管委会职能部门应加强农房改造建设质量管理，可以通过购买监理服务或聘请工程管理人员协助镇街农房建设管理人员对房屋建设进行现场指导和监管，对存在违反农房质量安全强制性技术规范的要及时予以制止。

第三十五条各镇街资规所、综合执法中队、住建所等部门站所需安排一名工作人员协同镇街农房建设管理办公室组成联合监督小组，负责做好日常巡查工作。

   （一）公开公示。经批准建设的农房，资规部门（所）、综合执法部门应将该户（批）的审批情况和举报电话在建房地点进行公示，接受群众监督。

   （二）落实农房建设“四到场”。联合监督小组要做到“四到场”，即定位放线到场、规划验线到场，施工过程到场、竣工验收（规划核实）到场，全程规范农房建设秩序。资规所、综合行政执法中队、住建所和镇街根据各自职责认真落实违章巡查、查处、立案、拆除工作。

   （三）施工巡查。施工期间，联合监督小组需对农房建设进行日常巡查，并做好巡查记录；节假日期间，镇街或生态园相关职能部门应安排人员对施工现场进行巡查，并做好巡查记录。对在巡查中发现有违反审批内容，超建筑面积、超建筑层数、超建筑层高、超土地面积（增加建筑底层面积）、改变建筑风貌等其中任意一项情况的，由所在镇街发放停工通知书责令限期整改；未经审批违法占用农用地进行建房的由资规部门发放停工通知书责令限期整改；不整改的一律按现行违法建筑处理，并认定为整体违法予以整体拆除。

第三十六条农房建设涉及新建违法建筑的发现、制止、查处等管控责任按照相关法律法规和《市委办公室 市政府办公室关于印发<温州市新建违法建筑责任追究暂行办法>的通知》（温委办发〔2014〕83号）、《温州市瓯海区人民政府关于印发瓯海区整治和查处违法建筑暂行办法的通知》（温瓯政发〔2013〕6号）文件规定执行。

第七章  附 则

第三十七条本实施细则所指的D级危房为经瓯海区住建局备案的有资质的房屋安全鉴定机构鉴定，且鉴定文本经温州市瓯海区房屋安全鉴定办公室备案的等级为D级的危旧住宅房屋建筑。

第三十八条 本实施细则所指的无房户为瓯海区户籍申请人及其户口册内人员在鹿城区、龙湾区、瓯海区无登记房屋（包括不动产权证、产权证、土地证）且在申请时前3年内无交易记录；经调查，申请人及其户口册内人员在瓯海区范围内有经认定为合法建筑、已竣工未登记的三产安置房和在鹿城区、龙湾区、瓯海区范围已签订购房合同的，不属于无房户范围。户的认定按照市、区城中村改造有关规定执行。人口数原则上以房屋所有权人在册户口人数（不包括挂靠人员）为准，独生子女、已婚未育夫妇可增加1人。

第三十九条本实施细则自2021年**月**日起施行。2017年4月26日发布的《瓯海区农村住宅房屋改造建设管理实施细则（试行）》（温瓯政发[2017]40号文件）同时废止。

附件：1．合法或认定为合法建筑的农房改造规定

2．村庄区块改造审批流程

3．宅基地区块改造审批流程

4．农房独户独幢原址拆建和宅基地移位迁建改造审批流程

5．宅基地区块改造或独户独幢拆建（含移位）改造呈报表

6．瓯海区农房移位迁建改造用地呈报表

7．瓯海区农房建设竣工验收单

附件1

合法或认定为合法建筑的农房改造规定

一、合法或认定为合法建筑的认定和程序

合法或认定为合法建筑的认定和程序按照《温州市区违法建筑认定标准（试行）》（温政办〔2014〕75号）和《关于规范瓯海区征收改造范围内未登记房屋调查认定工作实施意见》（温瓯政发〔2020〕91号）规定执行，对建筑年限一时难以认定的，可邀请区未登记建筑年限认定专家小组负责审定，区未登记建筑年限认定专家小组未达成一致意见的，提交区政府房屋征收联席会议讨论决定。

二、合法或认定为合法建筑的改造规定

（一）经认定为合法建筑的农房在村庄区块改造时参照合法建筑执行。

    （二）合法建筑的房屋所有权人（土地证和产权证为同一人）在进行宅基地区块改造、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建改造时，不动产登记部门可凭改造前土地证和改造后的规划审批手续、竣工验收等材料直接办理不动产登记；土地证和产权证登记为不同人的合法建筑或经认定为合法建筑的农房，其房屋所有权人（或所有人）不符合宅基地审批管理规定的，不得进行宅基地区块改造、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建改造，应通过纳入城中村改造、村庄区块改造、旧房货币收储等方式进行改造。

    （三）经认定为合法建筑的农房在宅基地区块改造和独户独幢拆建、宅基地移位迁建改造时，其房屋所有人符合宅基地审批管理规定且其房屋改造或拆建符合相关规划要求的，经以下方式处置后，不动产登记部门可根据房屋年限认定意见和改造后的规划审批手续、竣工验收等材料直接办理不动产登记：

1.经认定为1982年2月13日前的未登记建筑；

2.建造于1990年3月31日前，且已取得土地手续（土地证或经批准的四份表）的建筑；

3.建造于1982年2月13日后至1990年3月31日前的未登记建筑，由属地镇街对建筑占地予以10元/m²处理后，属地镇街补办用地审批手续（农村村民建房用地呈报表<四份表>）；

    4.已取得土地手续（土地证或经批准的四份表），且在建房时已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的建筑；

    5.原违法用地经资规部门处理后作价回购的房屋，由属地镇街补办用地审批手续（农村村民建房用地呈报表<四份表>）。

    （四）建造于1986年12月31日前或建造于1990年3月31日前且已取得土地手续的房屋，现房屋地上建筑物已灭失（地基仍保留），且政府未给予落实宅基地的，其房屋所有人符合宅基地审批管理规定且其原房屋地点符合相关规划要求的，经用地审批后可申请就地重建或宅基地区块改造；否则，应通过纳入城中村改造、村庄区块改造、旧房货币收储等方式进行改造。

三、其他未尽事项由属地镇街或相关部门审核后报区政府审定。

附件2

村庄区块改造审批流程

一、提出申请。村集体经济组织提供村庄区块改造范围内改造户和改造范围外本村范围内D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户的土地、房产权属资料（相关部门提供温州市区<鹿城区、龙湾区、瓯海区>范围内近3年无房屋登记和交易记录证明）并上报各内部改造户清单（包括姓名、身份证号码、原合法或认定为合法用地面积及建筑面积、应安置建筑面积、调剂建筑面积、实际建筑面积等）和外部调剂改造户清单及总用地面积，经镇街初审后，由区征收服务中心牵头组织住建、资规等部门进行联合审查。审查意见公示无异议后，由区征收服务中心报区政府同意后核定改造项目总建筑规模和用地范围。

二、提交实施方案。村集体经济组织编制村庄区块改造实施方案， 经镇街初审后，报区征收服务中心审定备案。

申请时，应具备以下条件：

（一）属地地段已编制控制性详细规划或村庄规划或经镇街同意的局部规划建设方案且符合其他相关规划要求。

（二）村庄区块改造用地规模原则上不少于100户或2公顷，但邻接土地已完成建设或为既成道路、规划道路、河道或其他类似情况，致使改造项目用地相对独立而达不到规定面积的除外。

（三）村庄区块改造实施方案文本。

（四）提供改造范围内100%改造户签订的房屋补偿安置协议书，村民会议或村民代表会议讨论通过同意启动改造的决议。

（五）村级两委健全，有战斗力，村集体经济组织有一定的经济实力。

（六）经村民会议或村民代表会议通过，并经属地镇街审查同意的村庄区块改造建设领导小组组成人员名单及其工作职责。

三、签订改造协议。由村集体经济组织同改造户签订房屋改造协议，协议中注明委托村集体经济组织统一办理注销手续，同时将改造房屋的土地使用权证、房屋所有权证、不动产登记证收回，并在项目供地手续批准前，由村集体经济组织统一向不动产登记部门申请办理注销登记手续（附改造户名单）。

四、按基本建设程序申报。房屋所有权相关权证注销后按照基本建设项目程序办理审批手续。村庄区块改造范围内的集体土地将统一征为国有，并以划拨方式办理供地手续。

五、不动产权证办理。工程竣工后，不动产登记部门根据有关批准文件，经区征收服务中心同意的实施方案、改造户清单及分摊的用地面积，以及村集体经济组织开具的建房款收据、村与农户签订的房屋改造协议、竣工确认书（资规部门）、用地复核验收合格通知书（资规部门）、契税发票或完税证明书（税务部门）等材料，办理不动产权证登记。

附件3

宅基地区块改造审批流程

一、提出安置方案。村集体经济组织提供宅基地区块改造方案，包括改造户名单、改造户原合法或认定为合法用地面积及建筑面积、应安置建筑面积、调剂建筑面积、实际建筑面积和改造地块总用地面积。改造地块涉及地质灾害易发区的，须委托有资质单位进行地质灾害危险性评估，评估结论为不适宜建设的，应采取其他方式进行改造。安置方案经镇街初审后，由区征收服务中心牵头组织住建、资规等部门进行联合审查，审查意见公示无异议后，由区征收服务中心报区政府同意后核定改造项目建筑规模和用地范围。

二、农户申请宅基地。宅基地区块改造范围内改造户及区块改造范围外本村范围内D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户等对象向所属村集体经济组织提出申请，填报《宅基地区块改造或独户独幢拆建（含移位）改造呈报表》（附件5）、建设工程规划许可证申请表（奖励给村的建筑面积由村经济合作社作为业主）。改造户（含区块改造范围外D级危房户、地质灾害避让搬迁户），必须同时签订原宅基地退出协议书，并拆除原房屋和申请办理土地、房产注销登记（如委托村集体经济组织统一办理注销手续，则需在退出协议书中注明委托事项）。

三、提交设计方案。各村统一组织向各辖区资规所提出并提供有资质单位设计的设计方案图纸（列出各套房屋建筑面积和分摊的用地面积），各辖区资规所按照区征收服务中心核定的用地面积、总建筑面积以及套型面积调剂后各户的建筑面积，核发改造区块建设用地规划许可证。

四、镇街用地审批。镇街根据建设用地规划许可证用地面积、核定的总建筑面积，按照定量不定位的原则，按每户建筑面积占比分摊用地面积，并在瓯海区宅基地区块改造呈报表上签署宅基地用地审批意见。

五、工程规划许可审批。资规部门应严格把关，对申请内容是否符合规划进行技术性审查，符合要求的按程序公示，无异议后，给予颁发《建设工程规划许可证》。房屋拆建用地涉及风景名胜区、文物保护区范围、交通、水利、供电、林业等部门管理内容的，应同时征得相关部门同意。

六、竣工验收。农房建设完工后，由村统一组织每户面积测绘，填报农房建设竣工验收单（附件7）并取得设计单位、施工单位的验收意见，再向镇街（农房建设管理办公室）提出竣工验收申请。镇街牵头组织住建所、资规所等部门站所对宅基地改造区块进行联合竣工验收，其中住建所负责核查施工监理资料，资规所负责图件核验、现场勘查进行工程规划核实。对符合规划许可的，资规部门应当自受理申请之日起十五个工作日内，出具建设工程规划核实确认书；不符合规划许可内容不予出具建设工程规划核实确认书的，应当自受理申请之日起十五个工作日内书面告知理由。不动产登记部门根据建设工程规划核实确认书、竣工验收单等材料进行不动产登记。

附件4

农房独户独幢原址拆建和宅基地移位迁建改造审批流程

一、提出申请。申请农房建设的房屋所有权人填报《宅基地区块改造或独户独幢拆建（含移位）改造呈报表》（附件5），并凭不动产权属（或认定为合法建筑）有关证明、户口本及家庭人员身份证、农房拆建承诺书等材料，经村居审核签署意见后向属地镇街提出申请。涉及宅基地移位迁建（含扩大建筑占地面积）的，改造户必须签订原宅基地退出协议书，并拆除原房屋和申请办理原房屋土地、房产注销登记。同时填报《瓯海区农房移位迁建改造用地呈报表》（附件6）并先取得属地镇街用地移位审批手续。改造地块涉及地质灾害易发区的，须委托有资质单位进行地质灾害危险性评估，评估结论为不适宜建设的，应采取其他方式进行改造。

二、村居意见。村经济合作社负责对农房改造申请材料中涉及的安置面积、家庭人口数等进行审核把关，并将申请资料在本村（居）公示七日无异议后签署意见。

三、镇街意见。建房户将相关资料送属地镇街便民服务中心窗口，镇街受理申请资料后组织资规所、住建所人员到现场进行勘察核实，并对申请人提供的相关资料进行复核，符合要求的，签署同意上报意见，并将申请件转至资规部门（所）。

四、部门审批。资规部门应通知建房申请人提交经有资质设计单位或有注册执业资格的设计人员出具的施工图（样式可在农房设计样板库里选择），并对申请内容是否符合规划（或镇街出具的联审意见）进行技术性审查，符合要求的按程序公示，无异议后，给予颁发《建设工程规划许可证》。房屋拆建用地涉及省级风景名胜区、文物保护区范围、交通、水利、供电、林业等部门管理内容的，应同时征得相关部门同意。

五、竣工验收。房屋拆建竣工后，建房户应委托有资质的单位进行面积测绘，填报农房建设竣工验收单（附件7）并取得设计单位（或执业人员）、施工单位（或持有住建部门核发的“村镇建筑工匠岗位证书”的建筑工匠）的验收意见，再向镇街（农房建设管理办公室）提出竣工验收申请。镇街牵头组织住建所、资规所等部门进行联合竣工验收，其中住建所负责核查施工监理资料，资规所负责图件核验、现场勘查进行工程规划核实、用地面积核实。对符合规划许可的，资规部门应当自受理申请之日起十五个工作日内，出具建设工程规划核实确认书；不符合规划许可内容不予出具建设工程规划核实确认书的，应当自受理申请之日起十五个工作日内书面告知理由。不动产登记部门根据建设工程规划核实确认书、竣工验收单等材料进行不动产登记。

附件5

宅基地区块改造或独户独幢拆建（含移位）改造呈报表

备注：房屋现状照片及相关公示、公示期照片等资料附后

附件6

瓯海区农房移位迁建改造用地呈报表

附件7

瓯海区农房建设竣工验收单

2021年5月27日至2021年6月28日，我局按照相关规定在温州市瓯海区门户网站发布《瓯海区农村住宅房屋改造建设管理实施细则(试行）》征求意见稿。期间没有收到单位或者个人反馈意见。衷心感谢社会各界对温州市瓯海区政府工作的关注和支持。   

温州市瓯海区住房和城乡建设局

2021年7月5日