一、起草背景及依据
加快推进我区小微企业园建设步伐，加强小微企业园规范管理，进一步提升小微企业园质效水平，优化小微企业发展环境，把我区小微企业园建设成为“小而专、小而高、小而好”的企业成长、产业培育平台，促进工业经济高质量发展，根据《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》（浙委办发〔2018〕59号）《温州市人民政府办公室关于进一步加强小微企业创业创新园建设管理的通知》（温政办〔2017〕74号）《关于温州市“百园万企”小微企业园示范引领工程的实施意见》（温委办发〔2019〕28号）《关于印发进一步提升小微企业园建设管理服务水平十条刚性措施（试行）》（温政办〔2020〕36号）等文件精神，特制定本管理办法。
主要内容
《管理办法》共有六章，第一章为总则，第二至五章为具体举措内容，第六章为附则。
（一）第一章总则，明确了本办法所指小微企业园（制造类）的定义。指出小微企业园可采取政府主导、龙头企业开发、工业地产、片区企业组团开发、村集体联合开发等建设模式，入园企业可选择建设厂房发展、购置厂房发展、租用小微企业园生产厂房从事制造、加工生产活动。
（二）第二章园区规划建设，各小微企业园要集中配套一定比例的职工宿舍、食堂、文娱、研发、仓储、物流、检测等生活、生产服务设施，园区非生产性公共配套设施占地面积占总用地面积的比例控制在5%-7%，非生产性公共配套设施建筑面积占总建筑面积的比例控制在15%-25%。
（三）第三章入园管理，各新建小微企业园要围绕“五集五度”要求，科学制定小微企业入园标准，优先安排低能耗、低排放、高附加值的企业入园，其亩均产值、亩均税收等具体行业指标参照《瓯海区推行“标准地”制度工作实施方案（试行）的通知》要求执行。各小微企业园要本着“保本微利”和“降低小微企业用地成本”的原则，严格小微企业园销售与入园管控，严格实施“四限”规定（限房价、限自持、限面积、限转让）。
（四）第四章产出效益管理，把入园企业全部纳入“亩均论英雄”综合评价，按评价结果实施资源要素差别化政策。 按“标准地”出让的各小微企业园开发建设主体必须与园区所在地镇街、开发区签订《瓯海区工业用地项目投资监管合同》，并实施缴纳运营履约保证金制度，对开发建设要求、厂房销售（转让）管控、企业入园、产权分割、亩均产出、企业退出等内容进行明确约定，各镇街、开发区作为监管主体严格落实履约管理责任。
（五）第五章运营管理，要求建立小微企业园规范化管理运行机制，小微企业园开发单位须负责组建园区管理单位(机构)或公开选聘专业化运营管理机构对园区实行统一管理。要求相关部门严格履行主体责任，落实小微企业园建设管理工作。
（六）第六章附则，原有政策规定与本《管理办法》不一致的，以本《管理办法》为准。科创类小微企业园和电商类小微企业园建设管理办法另行制定。
其他条文内容解答
1.本办法所指小微企业园是？
本办法所指小微企业园（制造类），是由区政府统一规划，各类主体开发建设，为小微企业创业创新和成长壮大提供生产经营场所，具有准公共属性的小微企业综合发展平台。
2.园区主导产业有何要求？
各小微企业园根据产业发展规划确定主导产业，小微企业园占地面积200亩以下园区原则上只能规划一个主导产业，200亩以上园区原则上规划不超过两个主导产业，鼓励200亩以上园区规划一个主导产业，主导产业入园企业数和厂房建筑面积占比均不低于70%。
3.园区生产配套有什么要求？
各小微企业园要集中配套一定比例的职工宿舍、食堂、文娱、研发、仓储、物流、检测等生活、生产服务设施，园区非生产性公共配套设施占地面积占总用地面积的比例控制在5%-7%，非生产性公共配套设施建筑面积占总建筑面积的比例控制在15%-25%。
4.严格实施“四限”规定（限房价、限自持、限面积、限转让），具体什么内容？
（1）全区小微企业园销售均价不得超过2900元/平方米，销售最高价不得超过销售均价1000元/平方米，销售价格委托第三方机构审计，租赁最高价不得超过每月25元/平方米。
（2）社会投资主体开发建设的小微企业园，开发主体自持部分（自持比例不低于20%）不得销售和转让，且不得强制租赁、捆绑租赁（变相销售）给入园企业。实行租赁时，厂房一次性出租合同期限不得高于5年，租金支付周期不超过一年。
（3）产权开发式小微园，单个入园（包括租赁和购置）企业面积一般最小不得低于500平方米，对亩均税收达到30万元以上、纳税总额在200万元以上的优质企业购置厂房限制面积放宽至1.5万平方米。
（4）入园企业取得小微企业园厂房产权或租赁使用权后，未经属地批准不得转让、转租。对确因经营不善或其他原因需要转让的，按不高于市场评估价由属地政府优先回购，属地政府放弃回购的，受让企业须符合入园条件，方可转让。
5.如何把好企业入园关卡？
各新建小微企业园要围绕“五集五度”要求，科学制定小微企业入园标准，优先安排低能耗、低排放、高附加值的企业入园，其亩均产值、亩均税收等具体行业指标参照《温州市人民政府办公室关于印发温州市推行“标准地”制度工作实施方案（试行）的通知》要求执行。属地乡镇（街道）、产业平台牵头，会同开发建设单位制定入园标准和遴选办法，并负责人园企业遴选工作，区经信局加以指导。入园标准、遴选办法和遴选结果报区小微企业园联席会议审核，审核通过后各部门根据审核结果办理相关业务(如区住建部门办理预售登记业务)。拟入园企业应与小微企业园开发建设单位签订《企业入园管理合同》，明确双方的权利和义务，明确入园达产要求、在园管理和退出规定，严格按合约进行管理。
6.对园区的产出效益如何监管？
按“标准地”出让的各小微企业园开发建设主体必须与园区所在地镇街、开发区签订《瓯海区工业用地项目投资监管合同》，并实施缴纳运营履约保证金制度，对开发建设要求、厂房销售（转让）管控、企业入园、产权分割、亩均产出、企业退出等内容进行明确约定，各镇街、开发区作为监管主体严格落实履约管理责任。
小微企业园区通过竣工验收投产后在约定达产期内（一般为2个标准年），固定资产投资强度、亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值等指标须达到承诺要求。对达标的，给予换发不动产权证（取消转让限制）并退还履约保证金。对不达标的，督促指导园区开发运营单位在一年内整改。整改后第一年不达产的，没收履约保证金；整改后第二年不达产的，补齐承诺税款（相应年份）；整改后第三年仍不达产的，将企业列为严重失信的用地企业，采取“一票否决”式的信用联合惩戒。项目达产复核通过前，企业股权不得变更，不动产不得进行转让。（参照瓯海区“标准地”）
7.对入园企业的产出效益如何监管？
各小微企业园要建立入园企业综合评价机制，把入园2年以上的一律纳入“亩均论英雄”综合评价，（刚性十条第3条）按评价结果实施资源要素差别化政策。对A类、B类企业给予城镇土地使用税减免优惠等政策奖励。对D类企业实施水电加价等倒逼措施。对连续3年被评价为D类的入园企业，按照《企业入园管理合同》约定予以清退。
实施入园企业达产验收制度。参照“标准地”达产验收规定，每个入园企业签订的合同中须明确及时办理环保、安全等手续，强化规范管理，以及企业达产要求、退出机制、小微企业园各项管理规定等。按入园合约对入园企业达产情况进行验收，对达产的给予换发不动产权证（取消转让限制）并退还履约保证金。对未达产的入园企业限期整改到位，入园企业连续3年达不到入园达产要求的，按入园合约条款承担违约责任，直至解除合约，退出小微企业园的厂房，区政府按合同约定优先收回或回购厂房。
8.对园区运营管理有什么要求？
建立小微企业园规范化管理运行机制，小微企业园开发单位须负责组建园区管理单位(机构)或公开选聘专业化运营管理机构对园区实行统一管理。100亩以上小微企业园要建立或引进专业化运营管理机构，100亩以下未建立专业化运营管理机构小微企业园应实施专业化物业管理。
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（1）小微企业园开发单位在园区项目竣工时，同步组建或公开招聘园区专业化运营管理机构。产权人2人及以上的产权开发式小微企业园应建立物业专项维修金和物业保修金制度。物业维修资金按照15元/平方米缴存，物业保修金按照6元/平方米缴存。物业首期专项维修资金和保修金缴存至市物业维修资金管理机构，其使用流程参照《温州市物业专项维修资金管理办法》、《温州市住宅物业保修金管理办法》执行。住建部门要加强对物业维修金、保修金监管。
（2）鼓励园区专业化运营管理机构要逐步推行数字化园区改造，开发“园区大脑”智慧系统 ，实时采集园区人流、物流、能耗、环保、产能、消防和安全生产等相关数据，为入园企业智能化改造、数字化转型提供服务。
（3）园区专业化运营管理机构要为入园企业提供财务代理、人才培训、融资担保、知识产权、研发设计、安全生产、检验检测等第三方服务。