温州市瓯海区人民政府办公室关于印发瓯海城市中心区房屋拆迁补偿安置实施方案的通知(温瓯政办发〔2006〕43号)

温州市瓯海区人民政府办公室

关于印发瓯海城市中心区房屋拆迁补偿安置

实施方案的通知

温瓯政办发〔2006〕43号

　　各镇人民政府、街道办事处，区政府直属各单位，市派驻瓯海各工作单位：

　　《瓯海城市中心区房屋拆迁补偿安置实施方案》已经5月15日区长办公会议审核同意，现印发给你们。请你们按照该方案要求，严格执行拆迁政策，认真组织实施。

　　 二○○六年五月二十六日

瓯海城市中心区房屋拆迁补偿安置

实 施 方 案

　　为了认真做好瓯海区城市中心区房屋拆迁补偿安置工作,使广大拆迁户对有关房屋拆迁补偿安置政策有较明确的认识和理解,保障拆迁当事人的合法权益,以及确保道路和安置房工程建设顺利实施。根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《温州市房屋拆迁管理实施办法》等有关法规、政策规定，结合区城市中心区的实际，特制订本房屋拆迁补偿安置实施方案：

　　一、房屋拆迁补偿安置的原则规定

　　（一）拆迁补偿安置可以实行货币补偿（货币安置），也可以实行产权调换（实物安置）。被拆迁人（指被拆迁房屋的合法所有人，下同）有权选择具体补偿形式。

　　（二）货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的《房屋所有权证》或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。符合补偿条件的违法建筑按实地丈量的建筑面积计算。

　　（三）拆迁非公益事业房屋的附属物，不实行产权调换，由房地产评估机构按有关规定给予评估，按评估价给予补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物一律不予以补偿。

　　（四）拆除产权属于学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院、居委会（村委会）等用于社会公益事业的房屋及其附属物，按照城市规划的要求予以重建或者给予货币补偿。

　　（五）法律、法规对拆迁军事设施，教堂寺庙（指已审批的）、文物古迹，归侨侨眷房屋与涉外房屋等另有规定的，从其规定。

　　（六）拆迁房屋土地使用权记载的面积超过被拆迁房按规定容积率占有的土地面积，超过部分的土地按每平方米180元的标准予以补偿。标准容积率为：住宅用地1.3，办公用地1.5，商业用地1.5，工业用地0.5，其他用地1.5。

　　二、住宅房屋拆迁货币补偿安置的有关规定

　　（一）实行货币补偿的，拆迁当事人签订正式协议并在房屋腾空验收合格，经鉴定、公证后10日内，一次性支付被拆迁房屋货币补偿金额。被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式：

　　被拆迁住宅房屋货币补偿金额= [房屋货币补偿基准价×区位差价数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）— 同类用途房屋的重置价格﹢被拆迁房屋的重置价格×成新率] ×建筑面积＋附属物、装修补偿金额。按规定办法计算后补偿其所有人。法律、法规另有规定或拆迁当事人另有约定的除外。

　　经市人民政府同意，瓯海城市中心区改建工程范围内被拆迁房屋货币补偿基准价确定为2200元/㎡。

　　有关房屋的层次差价率、朝向差价率、房屋重置价格、成新率和各类补偿标准等详见附表。

　　被拆迁房屋货币补偿具体金额由房地产评估机构按货币补偿基准价和拆迁评估的有关规定标准确定，并进行不少于10天的公示。

　　（二）合法产权的住宅房屋，拆迁人按合法建筑房屋拆迁货币补偿标准给予补偿安置。

　　（三）违法（章）建筑处理：

　　1、拆迁范围内的违法（章）建筑的房屋，经规划部门鉴定后，按以下办法处理：

　　（1）凡在1986年12月31日前建造的违章房屋,按被拆迁住宅房屋补偿标准的100%给予补偿,视同合法建筑处理.

　　（2）在1987年1月1日至1990年3月31日建造的违法(章)房屋,房屋使用人已取得有关部门批准的合法用地手续的，按被拆迁住宅房屋货币补偿标准的100%给予补偿;房屋使用人未取得有关部门批准的合法用地手续的,按被拆迁住宅房屋货币补偿标准的80%给予补偿.

　　2、结合区城市中心区范围内违法(章)房屋的实际情况,经规划部门鉴定为1990年4月1日至1998年11月30日建造的违法房屋,房屋使用人在房屋拆迁规定搬迁期限内与拆迁人签订协议并腾空房屋的,按以下办法处理:

　　（1）在1990年4月1日到1994年9月30日建造的违法房屋,房屋使用人已取得有关部门批准的合法用地手续,按被拆迁住宅房屋货币补偿标准的70%给予补偿;房屋使用人未取得有关部门批准的合法用地手续的,按被拆迁住宅房屋货币补偿标准的65%给予补偿。

　　（2）在1994年10月1日至1998年11月30日建造的违法房屋,房屋使用人已取得有关部门批准的合法用地手续的，按被拆迁住宅房屋货币补偿标准的55%给予补偿;房屋使用未取得有关部门批准的合法用地手续的,按被拆迁人住宅房屋货币补偿标准的50%给予补偿。

　　（3）上述(1)、(2)两点在房屋拆迁规定搬迁期限以后腾空房屋的，不予补偿和安置。

　　3、凡是在1987年1月1日至1998年11月30日违法（章）建造房屋的内装修，按规定的装修补偿标准的50%给予补偿。

　　4、凡是在1998年11月30日以后建造的违法房屋及其附属物，一律自行拆除不作任何补偿。

　　（四）临时建筑的处理：

　　1、凡经规划部门批准的居民临时住宅建筑，按临时建筑许可证上的建筑面积以被拆迁住宅房屋货币补偿标准的85%给予补偿。

　　2、凡经规划部门批准的临时生产用房、临时周转用房、临时停车用房或其它临时建筑未超过批准期限的，参照同类合法被拆迁房屋货币补偿标准的10%给予补偿；超过批准期限的，一律自行拆除不予补偿和安置。

　　（五）违法（章）建筑或临时建筑的使用人选择产权调换的，拆迁人按本规定的补偿标准与使用人结算拆迁房屋和安置用房的差价。

　　（六）拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，在规定期限内不拆除的，妨碍拆迁和施工进度的，依法予以强制拆除，不作补偿和安置。

　　三、住宅房屋拆迁产权调换安置的有关规定

　　（一）实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房价格的差价。

　　本改建区范围内被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房价格根据《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，由房地产市场评估价格确定。

　　层次差与朝向差按附表规定计价。安置用房按不同的拆迁地段，安排在相应的安置地块。

　　（二）被拆迁人选择产权调换的，协议安置面积不包括原拆除房屋产权证上注明的众用分摊面积。拆迁人提供给被拆迁人认购的新安置用房不包括众用分摊面积。结算被拆迁房屋和新安置用房的差价时，应包括新安置用房的众用分摊面积。

　　（三）选择产权调换的，拆迁人提供不小于被拆迁人原房屋建筑面积的安置用房。根据规划设计，期房安置用房套型建筑面积（不包括众用分摊面积）设计为八个套型，60㎡左右/套，80㎡左右/套，100㎡左右/套，120㎡左右/套，140㎡左右/套，160㎡左右/套，180㎡左右/套，200㎡左右/套。被拆迁人在相应的套型中进行产权调换。被拆迁人要求增购的，在房源许可的情况下，可适当给予高套，每户增购的建筑面积（含高套）不得超过50㎡，增购房屋以安置用房评估价购买。

　　安置用房建筑面积超过被拆除房屋应安置面积的部分，被拆迁人按照房地产市场评估价格支付房款价。

　　（四）对在房屋拆迁公告发布前已分户并持有独立户籍证，拆迁时被拆迁人要求分户安置的,若分户后每户住宅用房建筑面积不少于40㎡，在房源许可情况下，经拆迁人审核后,到房管部门办理产权析产手续后原则上在相应套型中予以安置。如需要增购的，析产后合计增购面积不得超过50㎡。析产分户后达不到40㎡的，除要求货币补偿安置外，仍按析产前的产权状况予以安置。

　　（五）拆迁范围内常住农业户口的被拆迁人房屋所有权证记载原房为一层平房或二层楼房的，在房源许可条件下，原则上同意被拆迁人按安置房评估价50%的优惠价增购。原房拆除建筑面积加上优惠价增购的建筑面积不得超过原房屋基底面积的三倍。原房为三层以上（含三层）的按原面积安置。

　　（六）拆迁范围内的城镇户口及外来农业户口有合法产权（含视同合法产权）的，房屋拆迁选择产权调换的，按上述第（三）款规定执行。

　　（七）拆迁范围内设生产工场而房屋所有权证上登记的用途为住宅的，一律按住宅用房予以补偿安置，其工场内设施由拆迁人自行搬迁。

　　（八）产权调换的安置用房购房款交付办法：

　　被拆迁房屋货币补偿金额作为第一期购房预交款；第二期购房款，由被拆迁人在安置房认购定位前，按总购房款的80%（包括第一期购房预交款）在规定时间内支付给拆迁人；第三期购房款，由被拆迁人在安置房交付前的规定时间内与拆迁人结清总差价款。

　　四、营业用房和其他非住宅用房拆迁补偿安置有关规定

　　（一）被拆迁房屋的用途以产权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、国土资源部门提供的合法有效文件作为依据。

　　房屋所有人权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条例前款的规定调查确认。

　　房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向房管、国土资源部门申请变更登记。

　　（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。

　　1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业用房延续使用的，被拆迁人持有合法有效营业执照，并持有原产权性质为市店或持有1990年4月1日后领取临时营业用房规划许可证的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。

　　改变房屋用途，按规定应当交纳土地收益金的，房屋所有权人应当在变更登记前向国土资源部门依法补交土地收益金。

　　拆迁营业用房以房屋变更后产权证上记载的营业房建筑面积为准。

　　（三）凡购买营业房，必须严格按以下规定办理。

　　1、营业房安置以原房同等建筑面积安置：

　　2、拆迁营业用房以房屋产权证上记载的营业房建筑面积为准，营业房面积的丈量与计算按测绘有关规定办理；

　　3、营业执照注明的经营场所地点和实际经营场所地点必须相符，不相符的，不予承认；

　　4、一自然间的营业房具备有2人以上商业营业执照的，只能由原房所有人购买一间营业安置房；

　　5、对不同地段、层次的营业房，按不同地段、层次进行安置。

　　6、营业房购房款交付办法参照安置用房购房款交付办法执行。

　　（四）拆迁企业、事业单位生产性非住宅用房，被拆迁人选择产权调换的，由拆迁人实行异地产权调换，被拆迁人按照规划布局，统一选址，自行外迁建设。

　　被拆迁人扩大规模，提高标准迁建的，其增加部分的费用由被拆迁人自负。

　　选择货币补偿的，拆迁人按被拆迁生产性非住宅用房的市场评估价格给予补偿。

　　（五）被拆迁人单位涉及企业改制的,按市温政发[1999]198号文件的有关规定处理。

　　（六）拆迁房管部门公有出租非住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，由被拆迁人安置承租人，并应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　五、搬迁补助费和临时安置补助费的有关规定

　　（一）房屋拆迁后，过渡期间的周转用房原则上由被拆迁人或者承租人自行安排临时过渡，拆迁人支付临时安置补助费。

　　（二）被拆迁人自行解决周转房的，从搬迁之月起到被安置后的4个月内支付其临时安置补助费。临时安置补助费的标准为：

　　1、住宅用房临时安置补助费每月每平方米8元，营业用房为每月每平方米20元。

　　2、经规划部门鉴定后符合拆迁安置规定的违法（章）建筑，按临时安置补助费标准的50%支付计算，即每月每平方米4元。

　　3、经规划部门鉴定后符合拆迁安置规定的临时建筑，按临时安置补助费标准的100%支付计算，即每月每平方米8元。

　　4、被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人一次性支付被拆迁人4个月临时安置补助费。

　　（三）被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自签订拆迁补偿安置协议之日起24个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。

　　（四）拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之日起按原标准的2倍支付临时安置补助费。

　　（五）拆迁人按房屋拆迁搬迁腾空时间先后发给被拆迁人“并列第一”或“并列第一后”搬迁腾空顺序号，经公证机关验收确认。安置房认购时：

　　1、领取“并列第一”顺序号的被拆迁人，按摸文产生安置房认购顺序号进行认购。

　　2、“并列第一后”的被拆迁人，由公证机关按其实际腾空时间的先后发给安置房认购顺序号。在“并列第一”被拆迁人认购后进行认购。

　　3、被拆迁人凭安置认购顺序号在规定的安置房套型中认购定位。

　　（六）被拆迁人在规定的腾空奖励时间内腾空住宅用房的，按建筑面积每平方米30元的标准予以奖励；腾空营业房的，每户按5000元的标准予以奖励。在腾空奖励期限以后搬迁腾空的一律不予奖励。

　　（七）房屋搬迁腾空时，对被拆迁户独立报装的电表、有线电视、电话等给予补偿，其补偿标准为：

　　1、电表：单相为210元/只，三相为700元/只；

　　2、有线电视凭有线电视站证明予以补偿280元/户；

　　3、电话凭报停或移机证明给予一次性补助108元/户；

　　4、水表、电表统一由自来水公司和电业部门拆除注销，原水费、电费由被拆迁人在领取搬迁腾空顺序号时一次性缴清。

　　（八）拆迁住宅房屋按以下标准支付被拆迁人或者承租人搬家补助费：

　　1、房屋建筑面积在100m2以下的，搬家补助费每户为600元。

　　2、房屋建筑面积在100m2以上的200m2以下的，搬家补助费每户为700元。

　　3、房屋建筑面积在200m2以上的，搬家补助费每户为800元。

　　实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人回迁时，拆迁人应当再次支付搬家补助费。

　　（九）拆迁生产性非住宅用房而造成停产、停业引起经济损失以及生产设备搬迁和安装的费用，按如下规定由拆迁人给予补偿。

　　1、在搬迁期间造成被拆迁人生产停产、停业引起经济损失的，由拆迁人给予被拆迁人一次性补助费。一次性补助费计算公式：

　　非住宅用房每平方米租赁月平均价×建筑面积×搬迁月数[违法（章）房屋租赁月平均价以50%补偿]。

　　本中心区范围内改建的非住宅用房每平方米租赁月平均价根据改建区范围内的实际情况租赁月平均价格以12元/m2予以确定。

　　2、拆迁非住宅用房中不可移动设备时造成设备无法恢复使用或报废的，拆迁人应按重置价结合折旧给予补偿。

　　3、拆迁非住宅用房的设备搬迁费、安装费，拆迁人按国家和本市的货物运输价格和设备安装价格的标准计算。

　　六、拆迁补偿安置协议签订的有关事项

　　（一）被拆迁人、房屋承租人凭合法有效的房产权证、土地使用证、房屋租赁合同、身份证等证件，在规定的搬迁期限内与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

　　协议统一使用浙江省建设厅监制的房屋拆迁补偿安置协议文本。协议载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、搬迁补助费和临时安置补助费、违约责任及当事人认为需要订立的其他条款。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订补偿安置协议。

　　拆迁房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿协议；代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议。

　　在签订房屋拆迁补偿安置协议时，被拆迁人应将房屋产权证和土地使用证交给拆迁人，由拆迁人提交房管、国土资源部门办理注销手续。

　　（二）拆迁人、被拆迁人、房屋承租人对拆迁补偿安置协议中的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式、搬迁期限与过渡期限等内容有异议，在规定的搬迁期限内，经协商达不成协议的，可以向拆迁主管部门申请裁决。

　　拆迁人、被拆迁人、房屋租赁人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情况外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　（三）被拆迁人、房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由同级人民政府责成有关部门强行拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

　　（四）被拆迁房屋有产权纠纷或产权人下落不明或暂时无法确定产权人由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。对被拆行人有关房地产手续在规定的搬迁期限内难以办理的，拆迁人可以与被拆迁人签订临时拆迁腾空协议，先行领取搬迁腾空顺序号，待有关手续办齐后再签订拆迁补偿安置协议。

　　上述房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　（五）本规定未涉及的有关规定均按《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》执行。

　　附表：

　　1、温州市房屋层次差价率标准

　　2、温州市房屋朝向差价率标准

　　3、温州市房屋成新率标准

　　4、温州市房屋重置价格

　　5、温州市房屋装修补偿标准（一）

　　6、温州市房屋装修补偿标准（二）

　　7、温州市房屋装修补偿标准（三）

　　8、温州市房屋装修补偿标准（四）

　　9、温州市房屋附属物补偿价格标准

　　附表1

温州市房屋层次差价率标准（%）

　　附表2

温州市房屋朝向差价率标准（%）

　　附表3

温州市房屋成新率标准

　　附表4

温州市房屋重置价格

单位：元/m2

　　附表5

温州市房屋装修补偿标准（一）

门窗类

　　附表6

温州市房屋装修补偿标准（二）

抹灰类

附表7

温州市房屋装修补偿标准（三）

楼地面类

　　附表8

温州市房屋装修补偿标准（四）

设备及其它类

　　附表9

温州市房屋附属物补偿价格标准